导读：1、市中心的老房子值得买吗?老房子的结局是什么?我们常说，买房子，不管是投资还是自主，最重要的是地段，地段，地段。毫无疑问，每个城市的市中心总的地段是最好的，但是，一般市中心的房子，房龄都比较长，那么，问题来了，市中心的老房子究竟值不值得买? 很多网友在问，XXX市/区中心有一个老房子，特别便宜，我能不能买来投资?将来有没有升值空间? 希望这篇文章能给你一个答案，下面进入正题。 首先

1、市中心的老房子值得买吗?老房子的结局是什么?

我们常说，买房子，不管是投资还是自主，最重要的是地段，地段，地段。毫无疑问，每个城市的市中心总的地段是最好的，但是，一般市中心的房子，房龄都比较长，那么，问题来了，市中心的老房子究竟值不值得买?

很多网友在问，XXX市/区中心有一个老房子，特别便宜，我能不能买来投资?将来有没有升值空间?

希望这篇文章能给你一个答案，下面进入正题。

首先，一定要明确一个概念，对于老房子来说，房子本身通常是“一文不值”的，真正值钱的只有土地。

老房子=土地的钱

新房 子=土地的钱+房子的钱

明白了这一点，我们再来看大家内心最关心的一个问题：市中心老房子到底还能不能买?买来投资以后有没有机会赚?

单看这个问题，依然没有什么头绪怎么办?没关系，跟着我的思路走。

既然已经知道老房子=土地的钱。我们不妨把这个抽象的问题，简化一下，把关注点从老房子本身，转移到土地上来：市中心的老房子会不会变的更值钱?=市中心的土地会不会变的更值钱?

你看，是不是更清晰一些了呢。

对于这个问题，我现在就能给你一个相对靠谱的答案。

1、只有少数几个大城市，市中心的地是越来越值钱的，市中心老小区也能得到善终。比如北上广深等，因为他们的市中心一直都是市中心，没变过。

2、而在全国333个地级市中，至少有300个城市的中心老区，都会以悲剧收尾。因为这些城市想发展，通常要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就注定会发生迁移，往新区方向迁移。

市中心的迁移，是老房子老小区最大的敌人。

新区越金贵，老的市中心就越破败，这个时候买老中心的老房子，大概率被套死，没有赚钱的可能性。

所以，针对【市中心老房子老小区，到底能不能投资】这个问题，可以给出第一个结论：

1、市中心不会大范围迁移的城市，老小区也会越来越贵，有利可图，可以买。

2、市中心会迁移的城市，原来市中心的老房子和老小区，大概率成为“贫民窟”般的存在。

如果在1类城市，老房子完全可以买，只要不太贪，有得赚就及时出手，别让老房子成为被保护的文物就行。(在这个知乎问题下面，好多说等拆迁等成文物的例子)

如果在2类城市，谁买谁被套。

然后，我们再来更深入的探讨一下：

为什么市中心一旦迁移，老城区就容易变成“贫民窟”?

透过现象看本质，我们分别从表象和本质来看。

首先，市中心不迁移城市，人们的直观感受是这样的：越靠近中心越贵，不论是老房子新房子，只跟地段有关，比如北上深。

而市中心一直在迁移的城市，人们的感受是这样的：新区贵，老区便宜，土豪住郊区 别墅 ，中产住新区大平层，穷人挤市中心老破旧。

为什么会出现这样巨大的不同?

这跟城市的发展有关，有实力的城市摊大饼，实力不足的城市搞新区。这里的实力，主要指经济，和人口的吸附能力。

下面我们用图片，给大家更直观的感受：

1、牛逼点的城市搞发展，就像摊大饼，四面同时扩张，越摊越大，而中心也越来越贵。

比如北京，天津。看下图就能发现，中心贵，越往外越便宜，一层一层的递减。

(关于图片，我们主要看的是城市 房价 结构，不要太在意具体的数字图片上的价格，因为图片是去年的，大大也找了今年的图，但今年德科制图方式变了，没办法这么清晰的看出城市房价结构，这一点非常遗憾)

(以下图片均来源，德科地产频道)

北京是最典型的例子，北京的中心，是故宫，因为中心没有迁移过，所以故宫周围的房价，建国以来一直都是最贵的。

除了北京外，北京的小弟天津也是中心不迁移城市。和平区一枝独秀，市内其它5区价格均匀环绕，市外4区则组成第三梯队。

这类城市，经济较强，人口源源不断的进入，城市同时向四面扩大，但中心一直没变过，原来的市中心，现在还是市中心。

于是，我们才会看到，在北京，住燕郊的想搬6环，住6环的想搬3环，挤破头往中心去，因为土地那么大，所以中心就越来越贵。

大家都想住内环=中心土地=土地贵=老房子贵

这些地方，老房子的结局就一个字，贵。哪怕比不上新房，但是3环老 二手房 也大概率比6环新房要贵的多。(文物保护是特例)

而实力没那么强的城市，则是另外一番模样。

2、实力没那么强的城市，摊不起大饼，只能搞一个新区，先搞活一个新区，再搞下一个新区，直到四周的新区都搞活。

(需要注意的是，新区没有那么好搞，通常一个新区的建设至少需要10-15年的时间)

比如合肥，比如郑州，这样的城市，往往会把新区的房价先搞起来，以点带面。

一个搞政务区，一个搞郑东新区，房价都比老市中心高得多。

而且这些新区，都处于曾经荒无人烟的远郊，如下图。

合肥曾经的市中心是庐阳区，02年开始建政务区以后，市中心逐渐迁移，政府机关医院学校都开始搬家，于是到现在，新中心政务区的价格，远高于老中心庐阳。

而郑州更明显，郑州的市中心，曾发生过3次位移。

30年前，郑州的市中心在 ① 二七纪念塔。二七区，目前均价1万3。

15年前，郑州的市中心在 ② 金水路紫荆山广场。金水区，目前均价1万7。

而现在，郑州的市中心在 ③ 郑东新区CBD。郑东新区，目前均价2万1。

显而易见，在这类中心迁移的城市中：

最新的市中心，价格最高，次新的市中心，价格较高，最老的市中心，反而价格最低。

这类城市老房子老小区的结局就是，曾经居住在旧中心的精英阶层，逐渐搬到新中心，老中心逐渐成为出租屋，群 租房 ，老破旧，外来人口多，相对混乱的代名词。

其实，人们想住市中心的决心，从来没有减弱过。

发生变化的，一直都是城市的“市中心”。

所以，针对【市中心老房子老小区，到底能不能投资】这个问题，我们给出第二个结论：

市中心的房子，永远都是片区内最贵的。但是市中心会动。

现在去买市中心的老房子，就有点像是刻舟求剑。

因为市中心一直在变化，但房子的位置却不变，总有一天，曾经繁华的市中心，会变成非市中心，最后甚至沦为寂寂无声的“贫民窟”。

同样，也可以反向思考。如果买房，就要追着新区买，追着未来的“市中心”买。

用相对学术点的话来说就是：

大多数城市，都在逆城市化。

这一点国外曾经也发生过，在欧美国家的二三线城市，往往是白人住郊区别墅，黑人住市中心 公寓 。

在这类城市中，郊区别墅贵，中心公寓便宜。

只有少部分城市，能有机会大城市化。

比如北上深，比如纽约伦敦东京，市中心房价就是越来越贵，就是能贵到天上去。有钱人就是喜欢住市中心大平层。

真正的大城市，顶级的大城市，永远不会发生逆城市化，在这样的城市中，市中心的老房子老小区，才能有自己的一片天。

永远跟着城市发展的大趋势走，才是最正确的选择。

尤其是在买房这件事上，切忌逆势而上，一定要顺势而为。

2、涨知识:买城市核心区的老房子有什么问题?

大部分人买城市核心区的老房子，目的基本上是为了孩子读书或者等拆迁。这样的房子不但价格昂贵，还有其他很多问题。对于这类房子存在的各种问题，购房者不应该忽视其存在的问题。
一、房龄太老
房龄太老会影响贷款，因为二手房贷款跟新房主要的不同是增加了评估环节，贷款是根据房屋终评估价和剩余土地使用年限来确定的。
房龄越大，土地使用年限会越短，且不论房屋价值是否受其他因素影响，单单房龄超标也会让银行拒绝房贷。如果房龄在25年以上，那么申请银行房贷会很困难。
即使有银行愿意放贷，比如北京的某些天价房，仅仅是因为周边资源，这些房子本身已经非常老了，银行基本上不会放贷了，购房者只能选择全款购房。
二、房龄会影响价值
不要以为周边有好的资源，房屋价值就能一直上涨。房龄较大的房屋一般都在城市核心区地段，周围配套十分完善，由于房龄已经偏高，房屋价格也接近顶点，很难有什么新的规划来刺激房价上涨。
另外，老房子会随着时间的推移出现更多问题，比如房屋结构出现问题，这些也会影响房屋价值。
后，房龄越老越不容易卖掉，而且随着社区环境的逐渐老化，很难吸引新的购房者接盘。
三、居住成本高
老房子用来居住就会面临翻修问题。房屋维修费用会比普通房子高。居住在老房子里大的风险还是管道堵塞。
四、剩余土地年限问题
老房子都面临这一问题。现行法律条文也存在互相矛盾的地方，老房子土地年限如果很快到期，申请延长土地年限也会比较复杂。目前还没有统一的处理方式，但可能性较大的一种方式是，购房者缴纳少量土地出让金来延长使用年限。
如果这种处理方式被确认，购房者还需承当一笔土地费用。
总之，买二手房要注意房龄问题，太老的房子如果不是因为特殊硬性需求，还是不建议购买。

3、北京二环内的老楼值得买吗

北京二环内的老楼不建议买。因为这批老楼基本都是八九十年代的，居住品质已经非常差了，除了位置好，其他方面都差强人意。设施老旧、上下水电气采暖设施管道老旧，基本没有电梯，停车位极其紧张。

4、老小区的房子能买吗,老小区房子的优缺点是什么?

老小区的房子肯定可以买的，一个愿意卖，一个愿意买，有什么不可以的。有些老小区并不是你有钱就能买到的，因为这些房子可能已经在政府的拆迁范围，傻子或者缺钱的人才会卖，不然的话，有钱不赚，图什么呢！但是有的房子却是可以买到的，比如以前一些政府单位组织修建的单位房，这些房子不仅小区环境比较安静，而且相关配套也比较齐全，重点是价格还不贵，如果有人愿意卖，我觉得买了也挺好的。

老小区的缺点：房子比较矮，基本上都是步梯房，而且楼道也非常的狭隘，而且，老小区绝对不会人车分流，小区的地面上是绝对可以停车的，而且还不需要买车位，随时靠抢。这种房子一般都是建了几十年了，有些房子等待拆迁，有些房子等个几十年就拆迁，所以，政府也不会花大力气来改造小区，整体的居住体验可能差于现有新楼盘。

老小区的优点：价格便宜，零公摊就是最大的优点。就在前两年，我一个朋友买了一套以前政府单位的单位房。那种房子你说很差，其实并不然，因为这种房子是复式楼。那年，我买的房子7000多元每平米，而他，在我附近买的二手房，那种老校区的复式楼，180平米的复式楼才花了不到60万！而且还是零公摊的，我买个90平米的房子也花了六十多万，而且公摊还有百分十二十多。

有些人是为了赚拆迁款，有的人纯粹是为了自己的父母，目的不同，对小区的要求也就不同。有些老人习惯了步梯，他们一坐电梯就晕，比如我的奶奶。或者有的老人家行动不方便，如果仅仅是为了老人家，很多人都愿意买一楼或者是老小区。说不定哪天就拆迁了呢，不仅顾及到了老一辈，还能够赚一笔。

一、 优点

1、 价格相对便宜。在正常情况下，老房子的价格会比较新房的便宜，因此房屋比较陈旧，甚至会有一些破损。如果是卖方急于出手的话，还可以议价，非常划算。

2、 免去了装修的麻烦。老房子一般都已经装修好，拎包入住就可以。而新房子后期还需要花费一大笔钱装修，且装修非常麻烦，费时费力。

3、 交通与生活配套更完善。大多数的老房子都是位于核心地段，配套设施会比较齐全，生活更加便捷。

二、缺点

1、手续比较复杂。购买老房子的流程和手续比较复杂且需要自己亲力亲为，不能像新房一样，许多事情由开发商代办。

2、本身设计存在缺陷。有些老房子设计比较落后，例如部分小区以前设计时使用的是推拉窗，后期想更换平开窗就会非常麻烦。

3、物业没有保障。很多老房子都没有正规系统的物业，物业品质很难有提升。

购买老房子要注意事项

1、购买老房子要注意小产权和安置房，这种类型的房子涨幅慢、住着不舒适，也无法正常交易

2、注意不能选择没有地下车库或车位严重不足的小区，现在车子已经成为每个家庭的标配，停车难的老小区居住非常不方便。

3、购买老房子要注意物业的口碑，物业水平关乎居住舒适度，要是口碑差，最好不要购买。

老小区的房子还是尽量不要买，老小区的环境并不是特别好，而且物业各方面都不是特别给力。老小区最大的优点就是环境相对来说比较安静一些。 老小区的房子可以买的，我觉得他的优点就是价格方面可能更加廉价一些，缺点就是房子太旧了，装修方面可能花费要更大一些。 我认为老小区的房子最好不要买，因为老小区的房子缺点特别的多，配备的设施也不齐全，而优点就是价格低廉。

5、北京北三环50年代的老房子是否可以入手(个人看上了小区环境和价位)请...

绝对可以。现在北三环、四环内新房基本上已经没有了，二手房也只有那么些，随着城市越来越外扩，中心城区的房价会因为房源的稀缺性而变得越来越高，如果价格合适的话，建议随时可以买进，因为这些房子买了是稳赚不赔的。从居住的角度讲，三环上交通出行方便，地铁公交都很方便，如果我自己资金宽裕的话，也会想屯一套。不过我们是2009年在北四环内买的房，当时83万，现在已经200多万，我们是自住，如果是投资的话，你觉得的？ 1、从你自身角度来讲，现在是看上小区环境个低廉价位，既然不愿意换过多的钱来买新房，这种房子也是值得考虑的。
2、从以后的情况来说，这类房子年代过久，位置优越，肯定会设置到拆迁的问题，补偿款比你现在买房花的钱要搞出很多，老社区，附近配套设施齐全，交通方便，自己居住也是值得考虑的。 我也是喜欢小区. 可以啊 可以

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